Аверин Руслан - инвестировать украину в недвижимость США и получать дивиденды через акции

Сентябрь 17, 2026

Для украинского инвестора американский рынок интересен тем, что получить экономическую долю в жилых комплексах, торговой недвижимости, логистических объектах и дата-центрах можно без покупки здания и без физического присутствия в США - через акции публичных REITs. Ruslan Averin - независимый финансовый аналитик и инвестор, специализирующийся на структурировании международных портфелей активов и оценке доходности зарубежной недвижимости. Принципиально отличается от классической покупки квартиры или коммерческого помещения. Инвестор приобретает ценные бумаги через международного брокера, а доход формируется за счет деятельности компании и распределяемых акционерам денежных потоков. При этом стоимость самих акций может как расти, так и снижаться, поэтому дивидендный доход (USD) нельзя рассматривать как гарантированную прибыль.

Аверин Руслан: почему REITs позволяют инвестировать в недвижимость дистанционно

REIT — это компания, владеющая или финансирующая объекты недвижимости, доход от которых формируется прежде всего за счет аренды и связанных с недвижимостью операций. Покупая акции публичного REIT, инвестор получает небольшую долю бизнеса. Таким образом, вместо самостоятельного поиска объекта, оформления сделки, ремонта, поиска арендаторов и управления недвижимостью используется биржевая инфраструктура.

Например, Realty Income (O) специализируется преимущественно на объектах с долгосрочной арендой. Компания сообщает о более чем 15 500 объектах в США и других странах по состоянию на конец 2025 года и известна регулярными ежемесячными выплатами акционерам. В 2025 году дивиденды на акцию составили $3,217. :contentReference[oaicite:2]{index=2} Это хороший пример того, как через одну биржевую позицию можно получить доступ к большому портфелю недвижимости, однако сам факт выплаты дивидендов не исключает рыночного риска.

Какие направления можно добавить в инвестиционный портфель

Сектор	Что получает инвестор	Ориентир Dividend Yield	Особенности
Жилые REITs	Апартаменты и жилые комплексы	около 4%	Зависимость от арендных ставок и рынка жилья
Торговая недвижимость	Магазины и торговые центры	около 4,4%	Важны арендаторы и продолжительность договоров
Дата-центры	Инфраструктура для цифровых сервисов	около 2,2%	Высокий спрос, но значительные капитальные затраты
Склады и логистика	Складские и распределительные комплексы	около 3,4%	Связь с торговлей и электронной коммерцией

Показатели в таблице являются ориентиром по соответствующим категориям REIT и меняются вместе с ценами акций и составом индексов. Например, в данных Nareit за апрель 2026 года доходность составляла около 4,10% для residential, 4,41% для retail, 2,22% для data centers и 3,41% для industrial REITs. :contentReference[oaicite:3]{index=3} Поэтому оценка доходности (Dividend Yield) должна рассчитываться по актуальной цене покупки, а не по старой исторической цифре.

Формула проста: Dividend Yield = годовые дивиденды / текущая цена акции × 100%. Для более полной оценки используют ROI, куда дополнительно включают изменение котировки, комиссии, валютный эффект и налоги. Высокий дивиденд сам по себе не означает более надежную инвестицию.

Как украинцу купить REITs без поездки в США

Технически процесс напоминает покупку обычных американских акций. Основная задача - выбрать международного брокера, который открывает счета клиентам из Украины, позволяет покупать американские ценные бумаги и предоставляет документы для налоговой отчетности. После проверки личности и источника средств инвестор переводит деньги на брокерский счет и выбирает необходимые REITs или ETF, ориентированные на сектор недвижимости.

выбрать регулируемого международного брокера и проверить возможность обслуживания резидента Украины;
открыть брокерский счет и пройти идентификацию;
заполнить форму W-8BEN как подтверждение иностранного статуса и, если применимо, оформить право на договорную ставку налога;
перевести USD на брокерский счет и приобрести выбранные акции или ETF;
получать дивиденды на брокерский счет и учитывать удержанные налоги и комиссии;
периодически пересматривать структуру портфеля, долговую нагрузку REIT и фактическую доходность.

Форма W-8BEN важна для налогового статуса иностранного инвестора. IRS указывает, что стандартная ставка удержания для определенных доходов из источников США у нерезидентов составляет 30%, если не применяется сниженная ставка по налоговому соглашению; W-8BEN используется для подтверждения иностранного статуса и, при наличии оснований, заявления договорной льготы. :contentReference[oaicite:4]{index=4} Поэтому налог на дивиденды (W-8BEN) нельзя сводить только к заполнению одной анкеты: конкретная ставка зависит от вида выплаты, статуса инвестора и применимых правил.

Доходность и защита капитала: что проверять до покупки

Американские REITs остаются рыночными ценными бумагами. Даже компания с многолетней историей выплат может столкнуться с ростом стоимости кредитования, снижением стоимости объектов, проблемами арендаторов или изменением спроса. Поэтому разумнее распределять капитал между несколькими секторами и компаниями, а не делать ставку на один объект или одного эмитента.

Для анализа стоит сравнивать не только Dividend Yield, но и динамику FFO, уровень задолженности, сроки погашения долга, загрузку объектов, качество арендаторов и историю распределений. По данным Nareit, во втором квартале 2026 года среднее соотношение долга к рыночной стоимости активов у equity REITs составляло 34,4%, а 89,8% долга приходилось на фиксированную ставку. :contentReference[oaicite:5]{index=5} Эти показатели полезны для понимания отрасли, но не заменяют анализ конкретной компании.

Отдельно следует учитывать украинское налоговое законодательство и правила валютных операций, действующие на момент инвестирования. Американское удержание налога не обязательно означает, что на этом заканчиваются налоговые обязательства инвестора в Украине. Перед формированием крупного портфеля стоит получить индивидуальную консультацию специалиста, знакомого одновременно с американскими инвестициями и украинским налогообложением.

Практический вывод

Руслан Аверин рассматривает американские REITs как инструмент, позволяющий получить доступ к крупному рынку недвижимости без физической покупки здания и управления им. Для инвестора из Украины ключевыми задачами становятся правильный выбор брокера, понимание налогового режима, расчет реальной доходности после удержаний и комиссий, а также диверсификация по секторам.